房产拍卖全流程

一

法院前期准备

一般来说，房屋拍卖有两个前提条件：1、法院查封房产；2、判决调解文书已生效，案件进行执行程序。被执行人经通知仍未按照执行通知履行法律文书确定的义务的，优先债权执行法院或首先查封法院会出《执行裁定书》，裁定拍卖标的房产，正式推进司法拍卖，进行如下步骤：

(一)处置参考价

拍卖房屋，需要确定处置参考价，并以此为基础确定房屋的起拍价。确定房屋处置参考价，通常可以通过4种方式确定：当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估。一般情况下都是委托评估方式来确定价格。

评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。

（二）委托拍卖机构进行拍卖

1. 张贴公告

房产启动评估拍卖前，法院会在房屋上张贴公告，告知被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对该房屋享有租赁权等而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议。

2. 拍卖保留价的确定

拍卖保留价即为起拍价。第一次拍卖，起拍价不得低于处置参考价的70%。

3. 选择拍卖平台、发布拍卖公告

现在一共有7家网络司法拍卖平台：

网络司法拍卖一般会在拍卖三十日前在网络司法拍卖平台发布。拍卖公告包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等所有与拍卖相关的信息。

二

竞拍人前期工作

（一）阅读拍卖公告

1. 读懂标的物介绍，主要展示的是房源信息

2. 读懂竞买公告

3. 读懂竞买须知

（二）开展相应尽职调查

1. 标的基本信息调查

2. 下户看样

3. 案件及相关当事人

4. 税、费测算

5. 贷款影响因素

6. 价格分析

（三）报名竞拍流程

1. 确认竞拍资格

确定买受人主体是否符合竞拍资格，最关键是确认是否符合当地房产的购买资格。

2. 缴纳保证金并报名

（1）报名信息必须与后续办理产权证的权利人信息一致。

（2）保证金数额由人民法院在起拍价的5%至20%范围内确定。

3. 委托竞拍

需要提前向法院递交委托竞拍手续的情形：本人不熟悉司法拍卖的操作流程，委托相关单位协助出价竞拍；需要登记夫妻双方共同产权；公司不便申请竞拍账号，需要委托员工参与竞拍；多个合伙人共同持有产权委托一人竞拍等。

委托账号办理成功的，竞拍账号前会出现“委”字字样，代表该账号是受托出价账号。

三

参与竞拍环节

（一）竞拍规则

1.全场首次出价只能为起拍价。

2.加价幅度是单次加价的金额，竞拍者可按加价幅度的整数倍加价。

3.不可在自己首次出价领先的状态下再次出价，须有第二人出价后方可再出价。有平台显示，出价领先者显示绿色，落后者显示灰色。

4.出价次数无限制，竞拍周期内均可出价，出价时账户里不需要有资金。网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。

（二）竞价注意事项

1.关注是否存在优先购买权人

优先购买权人是指享有法定优先购买权的人，一般包括房屋承租人、房屋共有人等法定享有优先购买权的人。

优先购买权人行使优先购买权，是指优先竞拍者在同等条件下依法享有优先于他人购买该房屋的权利，优先购买权是一种法定权利。

2.谨慎使用手动加价

需要手动加价的，就需要注意手动加价的金额是否多加了一个0。

（三）竞价成功

1.支付尾款

尾款是指拍卖成交后，竞得者应在拍卖公告确定的期限内，将扣除保证金后的余款缴入法院指定账户。

2.未及时支付尾款的后果：

拍卖成交后，逾期缴纳余款的，法院有权视为悔拍并重新发起拍卖。悔拍或者视为悔拍的，已缴交的保证金依法不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参与竞买。

（四）竞价失败

1.竞买人保证金

保证金退还。拍卖成交的，标的物竞得者冻结的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时解冻。拍卖未成交的，即流拍的，竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息。

2.再次拍卖

拍卖财产流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍不动产的应当在拍卖十五日前公告。再此拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

3.网拍二拍流拍的处置

（1）以物抵债。网络二拍流拍后，人民法院应当于十日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。

（2）第三人购买。执行债权人不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。

（3）被执行人融资。被执行人提出以流拍价融资的，人民法院酌情考虑。

四

过户与腾退

（一）房屋过户

1. 裁定书和协执书

尾款缴纳后，联系拍卖法院，凭付款凭证和身份材料等到法院领取执行裁定书及协助执行通知书。

2. 变更登记

法院将负责办理标的物的查封解除手续，买受人自行持上述法律文书办理权属变更登记手续。

（二）腾退入住

正常情况下，竞得者在房产过户之后，成为房产所有人，有权对自己的房屋主张权利，要求非法占有房屋的居住者离开房屋。

但也会遇到恶意不走的占有人，竞得者可以协商，要求不过分的可以满足。要求过分的，向法院申请强制腾退。